מדריך הורשת דירה – והאם צריך צוואה להעברת דירה בירושה?

העברת דירה בירושה, כמוה כמו בכל רכוש והון, ולפנינו שתי האפשרויות: או שהם יועברו מכוח חוק הירושה ה'מחליט עבורנו', או שהם יועברו על-פי מה שנכתיב ונרצה שיתממש במסגרתה של צוואה ברורה ונהירה לכול.

לעתים נדמה שהדילמה הזו איננה כה משמעותית, זאת כאשר למשל פונים אלי לקוחות המבקשים להוריש את דירתם לצאצאיהם. חוק הירושה ממילא קובע כי אלו הם היורשים על פי דין, ואם כך מדוע שנטרח ונשקוד על צוואה?

אכן בהיעדרה של צוואה, חוק הירושה קובע מי יהיו היורשים שלה אדם שהלך לעולמו, אך צוואה תאפשר לנו לבחון תרחישים עתידיים ולקבוע באופן מדויק את חלקו של כל אחד בעיזבון, ויתרה מזאת: מה ייעשה בעיזבון.

כך נכון הדבר גם ביחס לדירה, ובמדריך שלהלן נבקש להתייחס אל הנושא בהרחבה.

מה יקרה לנכס המקרקעין בהיעדר צוואה?

תרחיש א':

אם מדובר בדירה משותפת השייכת הן לנפטר והן לבת זוגו ולהם צאצאים, הרי שלבת הזוג ישנם כבר ממילא 50 אחוזים על הנכס, זאת מכוח הבעלות. עם פטירת בן הזוג, תירש האישה מחצית מזכויותיו, ואילו את המחצית השנייה יירשו ילדיו בחלקים שווים.

כלומר, בבעלותה של האישה יהיו 75 אחוזים מן הנכס, ו-25 האחוזים הנותרים יחולקו בין ילדי המנוח שווה בשווה.

זהו כמובן תרחיש שלעתים יכול להותיר את בני הזוג שנותרו בחיים במצב משפטי סבוך. כך למשל, כאשר מדובר בצאצאים קטינים; דבר אשר יצריך הסדרה משפטית אשר יכלה להימנע באמצעות צוואה המעבירה את הזכויות על הנכס במלואן לידי בן / בת הזוג שנותרו.

תרחיש ב':

ניקח עתה תרחיש אחר פשוט יותר, ובו מוריש מגיע אל משרדנו ומספר לנו כי אשתו נפטרה לפני מספר שנים, ועתה הוא מעוניין שבלכתו, דירתו תועבר לילדיו בחלקים שווים.

בחינה של דברי החוק, תראה כי חוק הירושה בין כה וכה מורה על כך. על-פניו, נדמה שאין כל צורך לנקוט בפעולה יזומה, או לחשוב על עשייתה של צוואה.

יתרה מזאת, הלקוח אף אומר במפורש כי הוא מבקש שלא לסטות מן השוויון כלפי ילדיו באשר לזכויות בדירה.

האם עדיין נמליץ על עשיית צוואה? התשובה היא כן, ולהלן נסביר זאת במפורט.

מדריך הורשת דירה - והאם צריך צוואה להעברת דירה בירושה

משמעות הצוואה בהורשת נכס

הצוואה היא למעשה צעד שבאמצעותו אנחנו מסייעים ליורשים שלנו להימנע ממחלוקות מיותרות בעתיד.

איננו מותירים ליורשים כל צורך במתן מענה על שאלות שונות או סוגיות משפטיות סבוכות, ויתרה מזאת: איננו מותירים כל אפשרות ל'שטחים אפורים' אותם ניתן לפרשן לכיוונים שונים.

מקרה ראשון להמחשה

נתייחס למקרה הראשון שהדגמנו לעיל והוא בן זוג שנפטר והותיר אחריו אישה וצאצאים.

חוק הירושה אוטומטית מכיר בכל אחד מן היורשים ומונה את חלקו היחסי של כל יורש ויורש. על-כן, גם אם הדבר לא הוסדר פורמלית, הרי שכל אחד מן היורשים יחזיק בזכויות בעלות על הדירה.

בהיעדר צוואה, האישה שנותרה בחיים וילדיה, הופכים להיות שותפים לדירה.

משכך, כל אחד מן הילדים מסיבותיו שלו, זכאי לדרוש את חלקו היחסי בגין זכויותיו בדירה. וכך, האישה שעד נכון לאותו היום, לא הייתה צריכה לנהל מו"מ, או להידרש לדין וחשבון מול גורמים נוספים למעט בעלה, עתה מוצאת את עצמה נדרשת לכך אל מול ילדיה שלה.

ניתן רק לדמיין (ואין הדברים מנותקים מן המציאות) את הבעייתיות והמורכבות בסיטואציה שכזאת. מלבד היותה רגישה, מלבד הכאב והצער שחוו היורשים לאור האובדן, עתה מתגלעים מאבקים פנימיים, מאבקים שמלווים אף הם לא אחת באמוציות רבות.

כבר היו מקרים מעולם ובהם קמה הדרישה מאחד מן הילדים לקבלת חלקו היחסי בגין הדירה שירש. דרישה ממשית לכסף.

תסבוכת זו יכולה הייתה להימנע על-ידי עריכתה של צוואה הדדית בין בני הזוג.

מקרה שני להמחשה

מקרה פשוט יותר ובו מדובר באדם אחד שבבעלותו הנכס, והוא מעוניין להוריש אותו לילדיו בחלקים שווים.

עתה ישנם מספר אחים ואחיות שהופכים בין רגע אחד לבעליהם המשותפים של דירה אותה הם עתידים לרשת בחלקים שווים.

אך מה יקרה אם לא תהא תמימות דעים בקרב כל האחים על גורל הדירה?

בעוד שאח אחד יבקש להתגורר בדירה, אח שני יבקש למכור אותה באופן מידי ולחלק את התמורה, בעוד שהאח השלישי יבקש בכלל להמתין עד להשבחתה.

אלו הם מקרים שאכן קורים, ובהם מתעוררת מחלוקת אמיתית ומשפטית לכל דבר ועניין. במרבית המקרים, הרי שמחלוקת זו היא אמוציונלית מאוד, מלווה באי-נעימות ובוויכוחים מרים היוצרים מחנות מנוגדים ומבוצרים.

והפתרון? החל מן הרגע שבו אנו ניצבים בפני עמדות סותרות, קוטביות ומנוגדות, הוא יגיע אך ורק באמצעות בית המשפט. הליך מורכב וממושך לכשעצמו.

לסיכומו של דבר: גם כאשר המציאות נראית רגועה ושלווה, וגם אם המוריש איננו מבקש לסטות מהוראות החוק, הרי שעודנה ישנה חשיבות רבה לצוואה אשר תמנע אי-נעימויות ומחלוקות.

הורשה של דירה בצוואה

אילו היבטים נוכל להכתיב בהורשת הדירה בצוואה?

למעשה – בצוואה תוכלו לכתוב כל דבר שניתן לחשוב עליו (ומתוך הנחה שאין כל הוראה לא מוסרית או לא חוקית בה כגון התניית הירושה בטיפולי המרה).

בעת עריכת הצוואה, יכול המוריש לשלב כל הוראה בה יחפוץ בין אם לגבי היקף העיזבון ובין אם לגבי היק חלקו של כל אחד מן היורשים, ואף אופן המימוש של הצוואה.

כאן אנו מבקשים להתמקד במימוש הורשת הדירה, ועל-כן נסתמך על הדוגמאות בהן נעזרנו עד כה. 

אם ניקח את הדוגמה הראשונה כאשר בן הזוג נפטר ומותיר אחריו אישה וילדים, הרי שבצוואה ההדדית יכול בן הזוג להורות שרכושו יועבר לבן / בת הזוג שנותרו בחיים ושרק לאחר פטירת בן / בת הזוג הנוספים, תועבר הדירה בירושה לילדיו.

אם ניקח את הדוגמה השנייה כאשר אדם נפטר ומותיר אחריו דירה לילדיו, הרי שבצוואה ניתן לקבוע את המחלוקות העלולות להתגלע בין האחים:

  • המוריש יכול לקבוע כיצד תתבצע חלוקת הדירה כפי שימצא לנכון
  • המוריש יכול לקבוע מה ייעשה עם הדירה לאחר לכתו, למשל שהדירה תימכר בלבד
  • המוריש יכול לשקלל את ערך הדירה יחד עם יתר עזבונו ולהבטיח שכל אחד ואחד יירש בחלקים שווים (ובכך למנוע ריבים ומחלוקות)
  • המוריש יכול לקחת בחשבון אם יש למשל 2 דירות, אז יבקש להחיל הוראות פרטניות על הדירה השנייה

רבים אינם לוקחים זאת בחשבון, אך בעת שאנו עורכים צוואה, בין אם מדובר בהורשת דירה ובין אם מדובר בעיזבון בכללותו, הרי שאנו עוזרים ליורשים שלנו, מונעים מהם תסבוכות, ספקות, שאלות ותהיות. אנו מכתיבים מה ייעשה וכיצד.

ניתוח כלכלי לשיקוף רצון המוריש

באפשרותו של מוריש המבקש להוריש את עזבונו בחלוקה שווה, לבחון היבטים משמעותיים וחשובים בהורשת הדירה.

כך לשם הדוגמה, ניתן לשכור את שירותיו של שמאי אשר יעריך את הדירה בסכום העומד על 3 מיליון שקלים, ולאחר מכן לשלב תשלומי איזון כך גם שווי הדירה יהיה גבוה יותר החל מ-100,000 שקלים, הרי שהדבר יגולם באמצעים נוספים מתוך העיזבון. באופן הזה, לא יקופח איש מבין היורשים.

במקרים רבים, יצאו היורשים גם נשכרים בהיבט המיסוי. דבר המקנה לצוואה יתרון נוסף ומשמעותי.

ייעוץ משפטי בנושא הורשת דירה

משרד עורכי דין דן לימור מתמחה בדיני הירושה ומעניק מעטפת משפטית מקצועית ומלאה.

בכל שאלה והתייעצות עם עורך דין דיני ירושה בנושא הורשת דירה או כל נכס מקרקעין אחר, הינכם מוזמנים ליצור עמנו קשר טלפוני או להשאיר פניה באתר.

תוכן עניינים
שתפו מאמר זה
מאמרים נוספים
מלאו את הפרטים ואנו נשוב אליכם בהקדם:
שירותי המשרד
אודות משרד עו"ד דן לימור

נגישות