בעת גירושין, או אפילו בשלב מוקדם יותר שבו אחד מבני הזוג מקבל החלטה לפרק את התא המשפחתי, מתעוררת השאלה מה ייעשה בדירת המגורים המשותפת?
בין אם הצדדים עדיין גרים יחד ובין אם הם חיים בנפרד, בין אם יש ילדים או לא, ברוב המקרים מדובר בנכס המהותי ביותר של בני הזוג, ולכן נדרש לקבל החלטה זהירה ונכונה לגביו.
האם אחד מבני הזוג יישאר להתגורר בדירה? האם הדירה תימכר לצד שלישי? ואם כן, כיצד תתבצע המכירה?
מדובר בהחלטה כלכלית ומשפטית מורכבת, שלעתים יש בה מחלוקות מהותיות המחייבות התערבות של בית המשפט.
מכירת הדירה בגירושין לצד אחד מבני הזוג המתגרשים
כאשר בני הזוג מחליטים למכור את הדירה, אחת האפשרויות היא שאחד מהם ירכוש את חלקו של השני.
במקרה כזה, מאחר ששני הצדדים הם בעלים משותפים של הנכס, בן הזוג שמעוניין לרכוש את חלקו של האחר נדרש לשלם לו מחצית משווי הדירה.
כאשר קיים ביניהם הסדר ברור, למשל שהצדדים מסכימים על השווי ועל זהותו של הרוכש, הרי שניתן לבצע את העסקה באופן עצמאי יחסית, ללא צורך בהתערבות חיצונית.
עם סיום ההליך, בן הזוג הקונה יהפוך לבעלים הבלעדי של הדירה, והנכס יירשם על שמו בלבד.
כיצד קובעים את שווי הדירה שמוכרים בעת הגירושין?
בשל העובדה שלכל צד אינטרס שונה, הרוכש ירצה ששווי הדירה יהיה נמוך ככל האפשר, בעוד המוכר יבקש להעלות את השווי; במקרים שכאלו לעיתים קשה להגיע להסכמה.
ישנם מקרים שבהם הצדדים מצליחים להגיע להבנה על שווי הדירה, אך כאשר אין הסכמה, הפתרון הנכון הוא מינוי שמאי מוסכם.
במקרים שבהם גם זה לא מתאפשר והמחלוקות הן כה משמעותיות ועמוקות, לא נותר אלא לפנות לבית המשפט שיכריע כיצד תבוצע המכירה, ובאיזה שווי תתבצע ההעברה.
התמכרות בין בני הזוג עם מודל BMBY (ר"ת של: Buy Me Buy You)
אחת הדרכים המקובלות לפתור מחלוקת בשווי הדירה היא עריכת התמכרות, שיטה הידועה בשם Buy Me Buy You (BMBY).
מדובר בהליך שבו שני הצדדים למעשה מתחרים זה בזה על רכישת הנכס. מעין מכרז.
נניח ששווי הדירה נקבע על 3 מיליון שקלים.
אחד מבני הזוג מציע לקנות את חלקו של האחר לפי סכום זה, והצד השני רשאי להעלות את ההצעה, למשל 3 מיליון ועשרת אלפים שקלים.
כך ממשיכים להעלות את ההצעות עד שמי שמציע את הסכום הגבוה ביותר יקבל את הזכות לרכוש את חלקו של האחר לפי אותו מחיר.
שיטה זו מונעת ויכוחים ארוכים ומכריעה בצורה הוגנת מי יהיה הבעלים של הנכס.
האפשרות הנפוצה בגירושין במכירת דירה היא למכור אותה לצד ג'
אפשרות נוספת בעת מכירת דירה בגירושין היא למכור את הדירה לצד ג', כלומר, לשוק החופשי.
גם כאן נדרש שיתוף פעולה מלא בין בני הזוג, משום ששני הבעלים חייבים לחתום על הסכם המכר, לאפשר הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים ולנהל את ההליך יחד.
לעיתים דווקא בשלב זה מתגלות מחלוקות נוספות, כמו ויכוח על מחיר המכירה. צד אחד עשוי להביא קונה במחיר מסוים, בעוד השני יסבור שהדירה שווה הרבה יותר ויסרב למכור.
במצבים כאלה, כשאין שיתוף פעולה אמיתי, לא ניתן להשלים את העסקה ללא התערבות משפטית.
מה עושים כאשר אין הסכמה על מכירת דירה בגירושין?
במקרים שבהם הצדדים אינם מצליחים להגיע להסכמה, בין אם לגבי המחיר, זהות הרוכש או עצם המכירה, הרי שאין מנוס אלא לפנות לבית המשפט.
בית המשפט יקבע כיצד תתבצע המכירה, מי ינהל את התהליך ובאיזה שווי תימכר הדירה.
בדרך כלל, במצבים כאלו ימונה כונס נכסים שתפקידו לנהל את המכירה בפיקוח בית המשפט, ולהבטיח שההליך יתבצע בצורה מקצועית, שקופה ושוויונית.
כונס הנכסים הוא עורך דין שממונה על ידי בית המשפט לצורך ביצוע המכירה. אחד היתרונות המרכזיים בהליך כזה הוא שכונס הנכסים אינו זקוק להסכמת הצדדים לכל פעולה, ובכך מונע עיכובים ומחלוקות.
כונס הנכסים דואג להשיג את המחיר הגבוה ביותר האפשרי, ובית המשפט רואה בכך אינדיקציה לכך שפעל לטובת שני הצדדים. בנוסף, הוא מסיר את המחלוקת בין בני הזוג מעיני הקונים, דבר שמונע רגליים קרות מצד רוכשים פוטנציאליים.
דמיינו רוכשים שמבינים כי כלל התנהלותם בעסקת המקרקעין היא מול בני זוג שאינם מסתדרים, אינם מגיעים לשום הבנה, ולמעשה יכולים להעיב את העסקה. הם פשוט יחפשו עסקה אחרת בה יחושו יותר בנוח. כונס נכסים מסיר את הדאגות מעל לליבם של הרוכשים.
כיצד מתבצעת המכירה של דירה בעת הליך גירושין באמצעות כונס נכסים?
לאחר מינויו, כונס הנכסים מזמין שמאי לקביעת מחיר הדירה, ולאחר מכן מפרסם את הדירה למכירה.
המתעניינים מגישים הצעות רכישה, ובמקרים מסוימים נערכת התמכרות פומבית בין המציעים. גם בני הזוג עצמם רשאים להשתתף בהליך ולהגיש הצעות.
היתרון הנוסף הוא שכל מציע מחויב להפקיד שיק בנקאי בשיעור של כ-10% מהצעתו, מה שמבטיח שהמציעים הם קונים רציניים בלבד.
באופן זה, ניתן להבטיח שהמכירה תתבצע בצורה מסודרת ויעילה, ושלא יגיעו קונים לא אמינים או הצעות לא מבוססות.
התייעצו עם משרדנו
מכירת דירה בעת גירושין היא תהליך מורכב מבחינה משפטית ורגשית כאחד. ככל שהצדדים מצליחים לשתף פעולה, ניתן לסיים את ההליך במהירות וביעילות. אך כאשר קיימת מחלוקת, חשוב לפעול בצורה מסודרת, לפנות לייעוץ משפטי ולשקול את האפשרות של מינוי כונס נכסים.
בין אם מדובר ברכישת חלקו של בן הזוג ובין אם במכירה לשוק החופשי, כל צעד צריך להיעשות באופן מבוקר ותוך שמירה על זכויות שני הצדדים, כדי להבטיח הליך הוגן ותוצאה נכונה לכל המעורבים.
בכל שאלה והתייעצות, משרדנו ישמח לעמוד לשירותכם.
