פירוק שיתוף של דירה, מגרש או נכס מקרקעין אחר עשוי להידרש במספר מצבים, בפרט בעת גירושין של בני זוג וכאשר אדם נפטר ומותיר אחריו זכויות בנכס ליורשים על פי צוואה או ליורשים על פי דין. במצבים אלו ניתן לפרק את השותפות באמצעות הסכם או באמצעות פנייה אל בית המשפט. למשרדנו ניסיון רב בעריכת הסכמי פירוק שיתוף ובליווי וייצוג בערכאות משפטיות בנושא זה. בשורות הבאות יובא מידע אודות פירוק שיתוף בדירה בין בני זוג ובין יורשים.
פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג – בדירת המגורים
פירוק השיתוף בדירת המגורים, הלוא הוא פירוק שיתוף במקרקעין, הינו סיום השותפות בין בני-הזוג, השותפים, בדירת המגורים. בפועל מתבצע פירוק השיתוף במקרקעין במכירת והעברת הזכויות של אחד מבני-הזוג בדירת המגורים למשנהו או במכירתה למרבה במחיר וחלוקת התמורה בעד הדירה בין בני-הזוג ביחס לחלקו של כל אחד בה.
בהתאם לחוק יחסי ממון רשאי אחד מבני הזוג מסיבותיו שלו לבקש לדחות ולעכב את מועד איזון המשאבים וחלוקת הרכוש ביניהם. לעומת זאת, שונים הם פני הדברים בכל הנוגע לדירת מגורים ופירוק השיתוף בה. ביחס לדירת המגורים בני הזוג אינם כפופים לחוק יחסי ממון, אלא חוסים הם תחת הוראות חוק המקרקעין ולפיו, זכאי כל אחד מבני הזוג לדרוש את פירוק השיתוף בדירה בכל עת ללא קשר למעמדם האישי, בין אם פקעו נישואיהם זה מכבר ובין אם לאו.
הזכות לבקש פירוק שיתוף בכל עת
זכותו של אחד מבני-הזוג לדרוש את פירוק השיתוף בדירת המגורים אינה מותנית באיזון הזכויות בין בני-הזוג, אלא היא שרירה וקיימת אף לפני חלוקת הרכוש ביניהם. למרות זאת, מוסמך בית המשפט לענייני משפחה להורות על עיכוב פירוק השיתוף בדירת המגורים אם ניכר שפירוק השיתוף בדירה עוד בטרם חלוקת הרכוש יקנה לצד אחד יתרון ממשי על פני הצד השני במסגרת ההליכים המשפטיים.
גם כאשר נכון בית המשפט להורות על פירוק שיתוף עליו להתרשם קודם כל, כי קיים הסדר מגורים חלופי לילדי בני-הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם במשמורתו. כל עוד לא נוכח בית המשפט, כי נמצא הסדר למגוריהם ואף לא הסדר זמני המתאים לצורכיהם, תידחה מכירת דירת המגורים ופירוק השיתוף בה יעוכב.
לעיתים, כשאחד מבני-הזוג עותר בבית המשפט לענייני משפחה לפירוק שיתוף בדירת המגורים באפשרותו של הצד השני לעתור בבית הדין הרבני בתביעה לשלום בית ובמסגרתה לבקש צו למדור ספציפי. משמעותו של צו למדור ספציפי הינה הקניית הזכות למבקש על ידי בית הדין הרבני להותיר ולהתגורר בדירת המגורים של בני-הזוג במטרה להבטיח את הסיכוי לשלום בית. לכשניתן צו למדור ספציפי אין בית המשפט לענייני משפחה יכול להתעלם ממנו. הלכה למעשה, יש בכוחו של צו למדור ספציפי כדי לסכל את פירוק השיתוף בדירת המגורים של בני-הזוג ובכל מקרה לעכב את מכירתה.
ביצוע פירוק השיתוף – הלכה למעשה
פירוק שיתוף בדירת של בני-הזוג מהווה את קץ יחסיהם בנוגע למקרקעין שבבעלותם ובפרט זה ששימש אותם למגוריהם. באפשרותם להסכים על מכירת הזכויות של צד אחד בדירת המגורים והעברתם לצד השני שייעשה לבעליה הבלעדיים של הדירה, מכירה המוכרת כהעברה אגב גירושין.
להעברת זכויות בדירה אגב גירושין חשיבות רבה מבחינת מיסוי מקרקעין שכן היא אינה מהווה אירוע מס ואין בגינה חיובים שונים, לרבות ובפרט תשלום מס שבח ותשלום מס רכישה. לחילופין, רשאים בני-הזוג להביא לידי מכירת הדירה לצד ג' לפי המרבה במחיר וכן לחלוקת התמורה בעדה ביניהם לפי חלקו היחסי של כל אחד מבני-הזוג בדירה.
פירוק השיתוף בדירת המגורים של בני-זוג שנקבע בצו של בית המשפט יבוצע על פי החלטת בית המשפט לענייני משפחה ובפיקוחו, אלא אם הורה על בית המשפט על ביצוע פירוק השיתוף באמצעות לשכת ההוצאה לפועל, בדרך שנראית לו יעילה וצודקת יותר בהתאם לנסיבות.
בדרך כלל, בית המשפט לענייני משפחה ממנה במסגרת הליכים אלו את עורכי הדין של הצדדים ככונסי נכסים על הדירה אשר ישמשו כזרועו הארוכה של בית המשפט וזאת על מנת להביא לידי מכירת הדירה וחלוקת תמורתה בין בני-הזוג.
לעיתים מאפשר בית המשפט לבני-הזוג שהות מסוימת אשר במהלכה הם אמורים לנסות ולמכור את הדירה בכוחות עצמם. אלא שלרוב אין מנוס ממינוי עורכי הדין של בני-הזוג כנובע מחוסר תקשורת וחוסר שיתוף פעולה מוחלט בין בני-הזוג שאף אם הוגדר להם פרק זמן ארוך לשם כך, הם אינם מצליחים למכור את הדירה ובוודאי בשעה שאחד הצדדים מעדיף מאינטרס פרטי לסכל את פירוק השיתוף בדירה ובכל מקרה לעכב את מכירתה.
עוד כמה דברים שכדאי לדעת לגבי תביעת פירוק שיתוף בגירושין
אחת השאלות שעולות כאשר שוקלים תביעה לפירוק שיתוף, היא מהי הדרך המשתלמת ביותר לעשות זאת. ראשית, במקום פירוק שיתוף אגב גירושין המתנהל על ידי בית המשפט, ניתן להגיע להסכמות מוקדמות הנרשמות בהסכם הגירושין. לדוגמא, ניתן להחליט שאחד מבני הזוג קונה את חלקו של השני. בכך נמנעים מתשלום מס שבח ומס רכישה וגם מעלויות הדיונים בבית המשפט בגין תביעת פירוק שיתוף בין בני זוג.
שנית, ניתן להחליט על מכירת הדירה לכל המרבה במחיר במסגרת ההסכם, כך שגם מונעים עלויות דיונים על פירוק שותפות גירושין, ובמידה וזוהי דירתם היחידה של בני הזוג גם עשויים ליהנות מפטור ממס שבח. לגבי הערכת ערך הדירה למכירה, כמעט תמיד יהיה צורך להסתייע בשירותיו של שמאי, הכרוכים בעלויות שאינן מאוד משמעותיות. עם זאת, יש להביא בחשבון כי במידה ועדיין קיימים החזרי משכנתא על הדירה, הם יקוזזו בהתחשבנות מול הבנק.
מעבר לכך, יש להביא בחשבון כי על פי החוק בישראל, עיקרון איזון המשאבים והחלוקה השוויונית אינם תופסים לגבי מתנות וירושות. ולעניינו, אם דירה התקבלה בירושה או ניתנה במתנה לאחד הצדדים, הרי שלכאורה היא נותרת רכושו הבלעדי של המקבל. עם זאת, במקרים רבים הדירה בכל זאת מחולקת, זאת במידה ובמסגרת התביעה הוכח, כי הייתה כוונת שיתוף בה, למשל אם לאורך השנים השקיעו בני הזוג כספים בשיפוץ הדירה ואחזקתה, אם השכירו אותה והיא היוותה עבורם מקור נוסף לפרנסה, וכדומה.
פירוק שיתוף בדירה בין יורשים
אין זה נדיר שלאחר פטירתו של אדם מוצאים את עצמם מספר יורשים בעלי זכויות באותה הדירה, בין אם עקב צוואה או בהתאם לאמור בחוק הירושה. מטרתו של הסכם פירוק שותפות בירושה היא לאפשר ליורשים לקבוע את החלוקה בנכס כראות עיניהם (תוך התייחסות לאיזונים נדרשים), ולבסוף גם לממש ולהוון את זכויותיהם על ידי מכירתו ביום מן הימים. באופן עקרוני, עומדות בפני היורשים שתי אפשרויות. האחת היא לערוך הסכם פירוק שיתוף בדירה באופן המוסכם על כולם המוביל למכירת הדירה למרבה במחיר ו/או לאחד היורשים. השנייה היא להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין לבית המשפט.
חשוב לומר כי עלות הסכם שיתוף במקרקעין הינה זולה ונוחה בהרבה מאשר פירוק שותפות ירושה דרך בית המשפט. קודם כל מכיוון שהתהליך הרבה יותר קצר, וכפועל יוצא מכך עלויות שכר הטרחה לעורך הדין הינן נמוכות משמעותית. יתר על כן, כאשר מבצעים פירוק שיתוף במשפחה באמצעות הסכם, נחסכים לא מעט חיכוכים, אי נעימויות ופגיעות בקשרים שנבנו לאורך שנים. מבחינה כלכלית, כאשר עורכים הסכם פירוק שיתוף, גם ניתן לבצע תכנוני מס שיחסכו בעתיד ממון נכבד.
עם זאת, במידה ולא ניתן להגיע להסכמות, תבוצע פניה לבית המשפט, שלרוב ימנה את עורכי הדין המייצגים את הצדדים למנהלי עיזבון. מכאן והלאה, תפקידם של עורכי הדין יהיה להביא לפירוק השיתוף ולמכירה של הנכס ולהביא את ההסדר לאישור בית המשפט לענייני משפחה (במידה והוסכם כי יורש מסוים יקבל את הדירה, יהיה עליו לפצות את היורשים האחרים באמצעות תשלומי איזון). ראוי לציין כי לבן זוגו של הנפטר או לאחד מילדיו ישנה זכות קדימה לצורך המשך מגורים בדירה בשכירות, כאשר התנאים ייקבעו על ידי היורשים בעלי הזכויות בדירה או על ידי בית המשפט בהיעדר הסכמה. עם זאת, אין לאיש מהיורשים זכות קדימה על רכישתה של הדירה, ולפיכך, בהיעדר הסכמות, יורה בית המשפט למנהלי העיזבון למכור את הדירה למרבה במחיר.
לפרטים נוספים, ליווי וייצוג בפירוק שיתוף
למשרדנו ניסיון רב בליווי הליכי פירוק שיתוף באמצעות הסכמים ובדיונים בבית המשפט. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה והתלבטות לגבי פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג, וללוות אתכם מתחילתו ועד סופו. לפרטים נוספים ולקבלת ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי, הינכם מוזמנים לפנות אל משרד עורכי הדין משפחה וגירושין דן לימור בטלפון/וואטסאפ 03-5704434.
האמור איננו תחליף לייעוץ משפטי.