בין אם ישנה צוואה ובין אם אדם שנפטר לא הותיר אחריו כל הוראה ברורה בנושא, הרי שחוק הירושה כבר קובע מי יהיו יורשיו, ומה יהא היקף זכויותיהם. במאמרים השונים ביקשנו להתייחס לכלל העיזבון, אך עתה נפנה את אור הזרקורים אל עבר נכס המקרקעין שבבעלותו של המוריש.
בעת שעורכים צוואה, הרי שמפרידים את העיזבון לתתי-רכיבים, וכך גם נהוג באשר לסוגיית הדירה שבבעלותו של המוריש.
הפונים למשרדנו לעתים שואלים אותנו אם ניתן לסטות באופן כזה או אחר מהוראות הצוואה, וזאת כדי 'לשחק' מעט עם הנכסים, דוגמת ויתור מצד יורש על חלקו בדירה וקבלת כספים מן העיזבון כתחליף. דברים אלו סותרים במקום מסוים את בקשתו של המצווה.
ישנם הפונים למשרדנו ומבקשים לדעת בכללותו את התהליך העומד מולם. יש החוששים מפני אירוע המס הצפוי ומבקשים להבין את סדרי גודלו.
על כל אלו ועוד, נבקש לענות במדריך שלפניכם.
תיאור ההליך
נדגים זאת על מקרה ובו המונח הותיר אחריו 3 ילדים; שלושה אחים שיורשים את הזכויות על הדירה בחלקים שווים.
בהינתן צו ירושה, יוכלו האחים, דהיינו 3 היורשים, לפעול לרישום הדירה על שמם בטאבו, ובכך לדאוג להעברת הבעלות בטאבו על שמם. יש לציין כי לעתים הרישום יעשה ברשות מקרקעי ישראל, זאת אם הדירה איננה מוסדרת בטאבו.
בכך הם מממשים את הצוואה ופועלים לשינוי הבעלות בזכויות על הדירה.
לאחר מכן, יוכלו האחים לפעול על-פי רצונם, בין אם להשכרת הדירה ובין אם למכירתה וחלוקת הרווחים בחלקים שווים.
וכן נאמר: שונה המקרה בו שלושת האחים פועלים בשיתוף פעולה מלא ובהסכמה מלאה ביחס לדירה, לבין מקרה בו 3 היורשים חלוקים בדעותיהם ואינם משתפים פעולה.
בלית ברירה, לא יהא מנוס מפנייתו של אחד מן היורשים לבית המשפט, לצורך מימוש רצונותיו ביחס לנכס המקרקעין.
על מקרים מסוגים אלו ציינתי במאמרי צוואה חשוב (איך) לעשות, כי הם ברי מניעה. ניתן למנוע מחלוקות, סכסוכים ודעות שונות, ובמעמד עריכת הצוואה עלינו לחשוב על תרחישים שונים אלו ולמנוע אותם באמצעות הוראות פרטניות (והנושא יורחב גם בהמשך מאמר זה).
מימוש הוראות הצוואה לירושת הדירה
במידה וישנה צוואה שהותיר אחריו המנוח, ובהתאם לכלל כיבוד רצונו האחרון של המצווה, אנו נפעל בהתאם להוראות הצוואה.
אם הינתן צו קיום הצוואה על-ידי הרשם לענייני ירושה שפניו הונחה הצוואה לצורך מימושה, יוכלו היורשים לפעול למימוש הצוואה ולהסדיר את הזכויות על הדירה.
קרי, אם מדובר ב-3 האחים היורשים שהודגמו לעיל, הרי שנפעל למימוש הצוואה כפי שקבע המנוח, ונפנה למימוש הזכויות על-ידי רישום כבעליו החוקיים של הנכס.
נשאלת השאלה: האם חובה לפעול בהתאם לחוק הירושה / קביעת המנוח בצוואתו?
שימו לב: אתם יכולים לסטות הן מהוראות חוק הירושה והן מהוראותיו הפרטניות שנתן המונח בצוואתו, וזאת על-ידי הסכם בין יורשים.
הסכם בין יורשים הינו הסכם שנעשה לפני חלוקת העיזבון, ובאופן פרטני באשר למאמר מדריך זה – דירת הירושה.
בטרם הועברה הדירה על שם מי מבין היורשים, ותוך שקיימת הסכמה בין היורשים, ניתן לגבש הסכם בין יורשים שיקבע אופן חלוקה שונה של העיזבון, ובכללותו של הדירה.
לדוגמה: מקרה של 3 אחים יורשים ואחד מן האחים איננו צריך את הדירה. על שם אותו האח מספר דירות והוא איננו מעוניין להירשם כבעליה של דירה נוספת ולו באופן חלקי. באפשרותו של האח להציע שייסוג מן הדירה, לא יירשם כבעליה, יעביר את חלקו לאח אחר, ויסתלק מן העיזבון המדובר.
כך למעשה, היורש מוותר על חלקו בעיזבון בטרם העברת הזכויות בידרה, והנכס יתחלק בין 2 אחים יורשים בלבד.
אחד האחים וויתר על חלקו בדירה, האם ניתן לאזן זאת בחלקים אחרים מן העיזבון?
אכן, במקרה ובו ישנו הסכם בין יורשים, הרי שאז היורשים יכולים לעשות תשלומי איזון בינם לבין עצמם.
כלומר, אם יש לנו מקרה של מנוח שהותיר אחריו דירה, והותיר אחריו עוד מיליון ש"ח בחשבון הבנק. הרי ש-3 האחים שהודגמו לעיל, יכולים לערוך חישובים המאזנים את היקף הזכויות של כל אחד בצוואה, זאת על אף שאחד מן האחים וויתר על זכותו לקבלת דירה בירושה.
את האיזון ניתן לערוך ממגוון מקורות שונים המצויים בעיזבון, לרבות יתרה בעובר ושב, קרנות השתלמות, קופות גמל וכיוצא בכך.
עם זאת שימו לב: לא ניתן להגיע לתשלומי איזון על-ידי שימוש בכספים פרטיים מצד היורשים. תשלומי האיזון מוכרחים לנבוע מתוך העיזבון בלבד.
האם קבלת דירה בירושה נחשבת לאירוע מס?
חשוב להדגיש שקבלת דירה בירושה איננה מהווה אירוע מס.
קבלת דירה מכוח צוואה או חוק הירושה לא מהווה כל אירוע מס, והמשמעות היא שרישום הדירה בפועל על שמם של היורשים איננה מצריכה כל תשלום מס (זאת פרט לאגרת רישום בטאבו והיבטים ביורוקרטיים נוספים אך זניחים באופן ניכר אל מול המיסים המכבידים).
ולצד זאת, מכירת הדירה אכן מהווה אירוע מס.
מסיבה זו למשל, אחד האחים מן הדוגמה לעיל ביקש לוותר על קבלת הדירה. מבחינתו, הדבר היה מכביד עליו את עול המיסים.
יש לסייג זאת ולומר, כי במקרים מסוימים יכולים הזוכים בצוואה שירשו דירה, ליהנות מפטור מתשלומי מיסוי מקרקעין, ולנסות ולהיכנס בנעליו של המנוח המוריש. מקרה שכזה, רצוי וייבדק בקפידה על-ידי עורך דין המתמחה בדיני הירושה.
שאלת מיסוי המקרקעין יש לציין, בהחלט טורדת את מנוחתם של יורשים רבים, וזהו ללא ספק שיקול מרכזי שיכול להשפיע על אופן התנהלות הדברים.
סוגיית פירוק השיתוף במקרקעין
נמשיך את הדוגמה עמה התחלנו את המאמר, והחל מרגע זה, יש לנו 3 יורשים שמימשו את זכותם ורשמו את הדירה על שמם. מה עושים מכאן והלאה?
כל זמן שאין הסתלקות של אחד מן היורשים מן הדירה בעיזבון, וכל זמן שאין בין היורשים הסכם בין יורשים הקבוע מנגנון כזה או אחר של אופן חלוקת העיזבון בכלל ואופן חלוקת הדירה בפרט, הרי שהם בעליה המשותפים של הדירה, ובעלי זכויות שוות בהחלטה על גורל הדירה.
מה יוליד יום? מה עתיד לקרות בעניין הנכס? האם הדירה תישאר כמגוריו של אחד מן האחים? האם היא תושכר היום? או תוצא למכירה מחר? או אולי תוצא למכירהרק לאחר שיושלם פרויקט תמ"א 38 עתידי שאחד מן האחים חושק בו?
כפי שניתן להבין ממספר מילים אלו, הרי שכל אח יכול להביא עמו רצון שונה באופן ניכר מאחיו הנוספים.
עצתנו במידה וקורא זאת אדם המבקש לכתוב את צוואתו, היא לערוך צוואה ולהחליט בה באופן ברור ונחרץ באשר לגורל דירתו. באמצעות צוואה, ניתן למנוע מחלוקות בין יורשים ולהורות במדויק מה ייעשה עם נכס המקרקעין.
שימו לב: עתה יצאנו ממחוזות דיני הירושה מבחינה משפטית, שכן הדירה בבעלות האחים. עתה אנו נכנסים להיבט הלקוח מעולמות המקרקעין ועונה על השם פירוק שיתוף במקרקעין.
בהיעדר שיתוף פעולה בין האחים, הרי שניתן להגיע להסכמה שאחד מן האחים ירכוש את הזכויות של יתר או אחד מן הבעלים. אם הדברים אינם זוכים להסכמה משותפת, הרי שאין כל מנוס מלפנות לבית המשפט לענייני משפחה לצורך תביעה לפירוק שיתוף, זאת בהתאם לכלל הקבוע בחוק המקרקעין על-פיו כל בעל זכות במקרקעין רשאי לפעול למכירת זכויותיו בדירה בכל עת.
חשיבות הייעוץ המשפטי
בין אם מעוניינים היורשים לערוך הסכם בין יורשים, ובין אם לאחר ירושת הדירה מעוניינים היורשים לפרק את שותפות הבעלות עליה בתהליך משפטי, הרי שישנה חשיבות רבה לייעוץ והנחייה על-ידי עורך דין המתמחה בתחום.
די בייעוץ עם גורם משפטי הבקיא בנושא, כדי לקבל תובנות נוספות, ולכלול שיקולים חשובים לאין שעור אשר יכולים להשפיע על דעתם של היורשים ועל החלטותיהם.
בכל שאלה והתייעצות בנושא קבלת דירה בירושה, וכן לאופן ההתנהלות בטרם מימוש העיזבון, הינכם מוזמנים ליצור קשר עם משרד עורכי דין דן לימור. ניתן ליצור עמנו קשר טלפוני, לכתוב לנו בוואטסאפ או להשאיר פניה באתר.
